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L’IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE

Les suites de la crise financière ont entraîné un ralentissement du nombre de transactions immobilières au cours du premier semestre 2009. Le marché de l’immobilier s’est rétabli peu à peu à compter du troisième trimestre, et on a pu enregistrer certains signes d’optimisme au quatrième trimestre 2009. L’intérêt des acquéreurs s’est porté sur les logements du type appartements de taille T1, T2 et T3.

Le marché immobilier neuf a  profité des mesures fiscales incitant l’acquisition. En effet, le prêt à 0% doublé pour l’achat de la résidence principale dans le neuf (selon conditions) et la mesure fiscale « loi Scellier » ont boosté le nombre d’acquisitions réduisant fortement les stocks et donc le choix proposé aux acquéreurs. Le total des ventes d’appartements neuf en ILE DE FRANCE a augmenté de 12% et leur prix a baissé de 4,5%.

A contrario, le total des ventes de maisons a chuté d’environ 11% en Ile de France malgré une baisse des prix d’environ 7%. D’après les Notaires, le marché est « en voie de normalisation » et les résultats du quatrième trimestre 2009 restent encourageants pour l’année 2010.

LE VERDISSEMENT DU CREDIT D’IMPOT AU TITRE DES INTERETS D’EMPRUNT SUR LA RESIDENCE PRINCIPALE :

Pour les logements ne bénéficiant pas du label BBC, l’article 84 de la loi de finances réduit progressivement le taux du crédit d’impôt sur le revenu accordé au titre des intérêts d’emprunt pour l’acquisition d’un logement neuf en résidence principale.

LE PRET A TAUX ZERO :

Le prêt à taux zéro pour l’acquisition de la résidence principale en primo-accession est reconduit jusqu’au 31 décembre 2012 par la loi de finances pour 2010.

Par la même occasion, sont également reconduites jusqu’au 31 décembre, les majorations :

- de 50 % pour le financement d’opérations se rapportant à des logements situés dans les zones urbaines sensibles et les zones franches urbaines, - de 20 000 € maximum pour la construction ou l’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label BBC.

Le plafond du prêt à taux zéro, ordinairement de 32 500 €, bénéficiera d’un régime de faveur pour l’année 2010 :

- jusqu’au 30 juin 2010, le doublement du plafond est maintenu, soit 65 100 €, - entre le 1er juillet 2010 et le 31 décembre 2010, le plafond est majoré de 50% de son montant habituel, soit 48 750 €.

LE PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES

La loi de finances pour 2009 avait instauré un plafonnement global des niches fiscales, prévoyant que la somme des avantages fiscaux accordés au foyer fiscal ne pouvait procurer une réduction du montant de l’impôt dû supérieure à 25 000 € majorés de 10 % du revenu imposable.

La loi de finances pour 2010 abaisse le montant du plafonnement global des niches fiscales, à compter de l’imposition des revenus de 2010. Les avantages fiscaux accordés en réduction de l’impôt sur le revenu sont désormais plafonnés à un montant de 20 000 € majorés de 8 % du revenu net global imposable.

Pour ne pas pénaliser les opérations engagées par le contribuable en 2009, ne sont pas soumis à ce nouveau plafond les investissements en LMNP amendement Bouvard et les investissements « Scellier » , lorsque a été signé avant le 1er janvier 2010 l’acte notarié, une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique.

REVALORISATION DU BAREME DE L'IMPÔT SUR LE REVENU

Le barème de l’impôt sur le revenu a été revalorisé de 0,4% pour l’imposition sur les revenus 2009.

Fraction du revenu imposable et Taux d’imposition en fonction de la tranche d'imposition :

N’excédant pas 5 875 € = 0 % De 5 876 € à 11 720 € = 5,5 % De 11 721 € à 26 030 € = 14 % De 26 031 € à 69 783 € = 30 % Supérieure à 69 784 € = 40 %

La déduction forfaitaire de 10 % pour frais professionnels des salariés a été revalorisée : - minimum : 415 € - plafond (par personne): 13 948 €

L’abattement de 10% sur les pensions a également été revalorisé : - minimum : 368 € - plafond (par foyer fiscal) : 3 606 €

Les pensions alimentaires versées à des enfants majeurs sont déductibles dans la limite de 5 753 € par enfant.

Rappel : le montant déductible des pensions alimentaires est majoré de 25 % lorsque le versement de cette somme résulte d’une décision de justice devenue définitive avant le 1er janvier 2006.

LOI DE FINANCES 2010

Vendredi 18 décembre 2009, l’Assemblée Nationale et le Sénat ont adopté le texte issu de la Commission Mixte Paritaire.

Les articles 82 et 83 de la loi de finances pour 2010 relatif au dispositif Scellier, officialisent les points suivants :

• La réduction d’impôt est maintenue à 25 % pour tous les investissements réalisés en 2010, y compris les logements ne respectant pas la norme Bâtiments Basse Consommation (BBC).

La baisse de l’avantage fiscal n’interviendra qu’à compter du 1er Janvier 2011.

• Le terme de l’application du dispositif Scellier est maintenu au 31 décembre 2012.

• Pour le PLS, le cumul avec le régime Scellier est supprimé uniquement pour les logements faisant l’objet d’un dépôt de permis de construire à partir du 1er janvier 2010.

• Un système dérogatoire permet l’application du régime Scellier en zone C sous certaines conditions, notamment un agrément ministériel de la commune octroyé après avis du maire. La décision du ministre interviendra en fonction des besoins en logements de la commune.

Acte de vente 2010 : Réduction d’impôt 25 % normes thermiques actuelles et réduction d’impôt 25 % norme BBC.

Acte de vente en 2011 : Réduction d’impôt 15 % normes thermiques actuelles et réduction d’impôt 25 % norme BBC.

Acte de vente en 2012 : Réduction d’impôt 10 % normes thermiques actuelles et réduction d’impôt 20 % norme BBC.

L’assurance de votre prêt :

La renégociation de votre prêt peut également passer par celle de votre assurance. En effet, même s’il n’est toujours pas possible selon la législation actuelle de choisir la société d’assurances qui vous conviendrait le mieux à titre personnel, les banques acceptent maintenant « la délégation d’assurance » , c'est-à-dire que votre prêt peut être assuré, non plus par une filiale d’assurance de la banque, mais par une compagnie d’assurances indépendante. Les établissements prêteurs sont souvent d’accord avec cette formule surtout lorsqu’ils sont sollicités par les courtiers en prêts immobiliers. Il faut savoir que la cotisation annuelle demandée par les filiales d’assurance des banques est d’environ 0,30% du capital emprunté. En revanche, si vous choisissez une compagnie d’assurances indépendante, vous pourrez économiser jusqu’à 50 % du montant de votre cotisation ce qui n’est pas négligeable.

FISCALITE DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER EN 2010

PROJET DE LOI DE FINANCE

Au moment de la rédaction de cette article, nous ne savons pas encore si les nouvelles mesures présentées sur le projet de loi de finance 2010 seront définitivement approuvées, mais si tel était le cas, les avantages offerts aux acquéreurs seraient fortement diminués La déduction des intérêts d’emprunt immobilier revue à la baisse : Depuis Mai 2007 toutes les personnes qui contractent un emprunt pour acheter ou faire construire leur résidence principale, peut bénéficier d’un crédit d’impôt pendant les 5 premières années de remboursement à hauteur de 40% des intérêts d’emprunt la première année et 20% les quatre années suivantes. Le crédit d’impôt est calculé sur les intérêts d’emprunt payés durant les cinq premières années de remboursement. Son taux est de 40% des intérêts payés au titre de la première année de remboursement et de 20% au titre des quatre années suivantes. Ces intérêts sont retenus dans la limite annuelle de : - 3 750 € pour une personne seule (célibataire, divorcée ou veuve) ; - 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune (marié ou pacsé). Depuis le début de l’année 2009 les personnes achetant un logement neuf qui répond aux normes « bâtiment basse consommation » (BBC) peuvent bénéficier durant 7 années d’un crédit d’impôt de 40% du montant cumulé des intérêts d’emprunt. Le projet de loi de finance pour 2010 prévoit de réduire progressivement cet avantage pour les acquéreurs de logements neufs qui ne répondraient pas aux normes BBC. En effet, le crédit d’impôt actuellement de 40 et 20% passerait à 30 et 15% pour les biens acquis ou construits en 2010, puis à 25 et 10% pour les biens acquis ou construits en 2011 et de 15 à 5% pour ceux acquits ou construits en 2012. Enfin, en 2013, les acheteurs de logements ne bénéficiant pas des performances supérieures à la réglementation thermique en vigueur ne se verront plus attribuer aucun crédit d’impôt.

LES BONNES NOUVELLES

LE PRET A TAUX ZERO

Les futurs acquéreurs de logements neufs ont de la chance, car le prêts à taux zéro devrait être prorogé de trois ans à compter de 2010, soit jusqu’à la fin de l’année 2012. Par ailleurs, le montant du prêt à 0% doublé soit 65100 € maximum sans intérêts destiné à l’achat de la résidence principale dans le neuf serait vraisemblablement maintenu jusqu’à fin juin 2010. Ensuite, du 30 juin au 31 décembre 2010 ce prêt ne serait plus doublé soit 48 750€ maximum.

LES DEPENSES D’EQUIPEMENT POUR LES PERSONNES AGEES OU HANDICAPEES Dans ces cas particuliers, la fiscalité avantageuse pourrait bien être encore prorogée jusqu’au 31 décembre 2010.

- Vous voulez investir dans un bien locatif neuf ? Le dispositif Scellier est fiscalement intéressant : vous pouvez ainsi déduire de vos impôt jusqu’à 25% du prix d’achat étalés sur 9 ans avec un plafonnement à 300 000€ (une opération par an) et à condition de louer votre bien au minimum pendants neuf années consécutives. Jusqu’à 300 000€ d’achat le dispositif Scellier est la bonne solution. - Au-delà, la loi de Robien présente d’autres avantages, surtout si vous vous trouvez dans la tranche d’imposition à 40% et que vous percevez déjà au minimum 10 000€ par an au titre des loyers. http://www.swap-finance.com/la-loi-scellier.html

LES CREDITS IMMOBILIERS

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, plusieurs possibilités s’offrent à vous en matière de financement, mais préalablement à tout engagement, il est capital d’en connaître les rôles et les conditions d’obtention afin d’optimiser au mieux votre opération : Le prêt à taux fixe, le prêt à taux révisable, le prêt PAS ou prêt conventionné, le prêt à taux 0%, le prêt 1% patronal, le prêt PEL, le prêt RELAIS, le prêt à palier, le prêt "frais de notaire et de garantie inclus" Experts dans ce domaine très pointu qu’est le crédit immobilier, nous sommes à votre disposition pour vous communiquer l’ensemble des informations relatives à ces différentes formules.

Le courtier en crédit immobilier ou comment trouver une solution de financement.

Les établissements bancaires resserrent leurs conditions d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers. Les banques souhaitent sélectionner avec plus de méfiance les candidats aux crédits. Ces décisions sont motivées par plusieurs critères conjoncturels : • Un marché de l’immobilier à la baisse augmentant le risque lié à la garantie prise sur le bien immobilier par l’établissement prêteur. • De grandes difficultés dans le cadre du refinancement des banques, en effet les banques empreinte aussi et subissent aussi l’augmentation des taux. • Une augmentation sensible des taux d’intérêts qui alourdit l’endettement des ménages et les condamne à emprunter sur une durée plus longue. • Une grande incertitude du lendemain liée entre autres à la précarité de l’emploi.

Pour réduire les risques ou tout au moins en prendre un minimum, les banques vont accueillir plus facilement les clients apportant de solides garantie tant sur le plan professionnel (fonctionnaires, cadres supérieurs….) que sur le plan de la solvabilité (apport important, revenus conséquents, forte capacité d’épargne). Malheureusement la population ciblée ne représente qu’une faible partie du marché ce qui laisse de côté les emprunteurs un peu plus modestes (contrat de travail récent, peu ou pas d’apport personnel…).

La mission du courtier en crédit immobilier Le courtier en crédit immobilier au service du client intervient auprès de ses banques partenaires dans l’optique de présenter le dossier de l’emprunteur qui l’a mandaté. 25% des dossiers de crédit en France sont présentés via des établissements de courtage ce qui représente une source de prescription et un enjeu important pour les banques françaises. Le courtier à la faculté de présenter le dossier de son client sous son meilleur profil et sait mettre en valeur les points positifs minimisant ainsi les écueils du dossier. De plus grâce à ses accords avec les banques, il obtiendra des conditions de taux que le client pourrait difficilement obtenir seul. Un suivi et un contrôle du dossier sera réalisé par le courtier jusqu’à la signature chez le notaire.

En conclusion, opter pour les services d’un courtier en financements immobiliers n’apportera que des avantages au candidat au crédit.